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关于商铺租赁转让费的法律

作者:lhblsw    发布于:2015-03-17

关于商铺租赁转让费的一些法律思考     转让费是当今社会上想要开店租铺做生意的商户所要支出的一笔在租金之外的,一般情况下支付给原承租人(二房东)的费用。转让费的由来已久,最开始的形式是原承租人把商铺租来后并对之进行装修、添附。后来由于种种原因生意不再继续往下做了,这时候就需要把铺面转让出去,而这些固定物、添附物已经固定在不动产上,原承租人无法将其投资收回(或者说将这些固定物、添附物拆除费用较高回收利用率较低而没有必要将其收回),只能从转让的后手中获得一些补偿。 随着社会市场经济的快速发展,资源配置的市场化,很多好的旺铺都是“一铺难求”,社会上也出现了这么一些“炒铺”族,他们从业主手中租赁了大量的铺面“养着”等到时机成熟的时候再把它转出去从而收取一笔不菲的转让费。当然他们“养铺”的方法也有不同,有些刚交房不久的铺面人气还不是很旺,他们一般就不进行装修、添附。只是空置着铺面,每年交着租金。等待着商圈的成熟人气的兴旺或者有特别需要的人来租赁,当然之前原承租人“养铺”的成本即原承租人付给业主的租金,这时候就要一并算在转让费中。还有的就是原承租人把铺面租来后对之进行装修、添附并在里面做一些生意,当然可能生意不是很好,每个月赚的钱也就刚好和租金持平。这时候原承租人也是在等待着商圈的成熟人气的兴旺或者有特别需要的人来租赁,只不过这时候的转让费的成本就要包含装修费用等。 前面两种情况是针对刚交房或者交房不久,还不是很“旺”的商铺,而对于一些成熟商圈或者市中心的一些很“旺”的商铺它已经经历了前面的“养”的阶段,这时候它的转让费的来源无形资产要远远大于有形资产(装修、添附物)。这里的无形资产不是严格意义上的定义,而主要是商誉,商铺地理位置较好,周围的商区引进了较大较强的品牌创造了一定的品牌效应,客流量也大,周围已经形成了一定的商业经济规模。这些都产生了一种无形的商业价值,能够无后来的承租人带来看期待的经济利润。 那么商铺转让费的法律根据是什么呢?转让费的法律性质是租赁法律关系还是买卖法律关系呢?从字面上理解转让即买卖,即所有权的转移。但仔细分析,商铺租赁转让费是基于租赁关系产生而产生的,因租赁关系终止而终止。一般情况下是有原承租人来收取这个费用,而与业主无关。原承租人居于租赁关系享有的权利是对租赁物的用益物权,即对他人所有的物在一定范围内进行占有、使用、收益的他物权。用益物权以对标的物的使用、收益为只要内容“用益”顾名思义就是对物的使用、收益,以取得物的使用价值。收益权包含租金、有形资产、无形资产。租赁转让费体现的正是商铺收益权中的有形资产及无形资产的价值这正是租赁转让费的法律渊源之所在。 用益物权主要是以民法为依据,所以它遵循民法的基本原则时时处处体现着民事主体意思自治的原则。且按照《合同法司法解释二》第七条 下列情形,不违反法律、行政法规强制性规定的,人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”:(一)在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法;(二)······。商铺转让费在漫长的市场交易中已经形成一种交易习惯,被大家所接受。

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